Obtenir la valeur de référence (fiscale) d’un bien immobilier ?

Depuis le 1er Janvier 2022 il existe une nouvelle méthode de calcul, appelée la valeur de référence, qui peut engendrer une augmentation de l’impôt sur l’achat d’un bien immobilier en Espagne, l’Impôt sur la Transmission Patrimoniale (ITP).

Dans cet article, nous vous expliquons comment obtenir cette valeur de référence. C’est-à-dire la valeur déterminée par l’administration fiscale comme base pour calculer l’ITP, l’impôt à payer sur l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.  Cette valeur sert aussi comme base de calcul pour les donations et héritages.

LA NOUVELLE LOI 11/2021 DU 9 JUILLET 2021 ET SON IMPACT SUR LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE EN ESPAGNE

La loi 11/2021 définit un nouveau concept : la valeur de référence (“valor de referencia”) des biens immobiliers. A partir de 2022 c’est la base de calcul pour les transations immobilières. En particulier les acquisitions de biens anciens et les successions ou donations. Dans le cas où la valeur de référence est supérieure à la valeur d’acquisition, elle entraînera une augmentation de l’imposition des différents impôts qu’elle affecte : l'ITP pour ceux qui achètent un bien ancien, l’impôt sur les successions et les donations et l’impôt sur la fortune (“Impuesto sobre el Patrimonio”).

En effet, à compter de 2022 pour un bien ancien, l’acheteur paiera un impôt sur la plus haute valeur entre la valeur d’achat du bien et la valeur de référence fiscale. Ainsi, le contribuable ne paie pas d’impôt sur la valeur d’acquisition du bien immobilier, mais sur sa valeur fiscale si celle-ci est supérieure à la valeur d’achat. 

En résumé : dans le meilleur des cas, vous payez le même impôt qu’avant ; dans le pire des cas, vous paierez un impôt supérieur.

Exemple 1. Julien a acheté un appartement ancien à Empuriabrava en janvier 2022 pour une valeur de 280.000 euros. La valeur de référence déterminée par le Cadastre pour cet appartement est de 300.000 euros. Avant le 1er janvier 2022, Julien aurait payé un impôt à l’acquisition (ITP) de 10% sur 280.000 euros, soit 28.000 euros. En 2022, Bruno devra payer 10% de 300.000 euros, soit 30.000 euros, c’est à dire 2000 euros de plus ! 

Exemple 2. Sophie a acheté une villa à Rosas en janvier 2022 pour une valeur de 320.000 euros. La valeur de référence déterminée par le Cadastre pour cette villa est de 290.000 euros. Avant le 1er janvier 2022, Sophie aurait payé un ITP de 10% sur 320.000 euros, soit 32.000 euros. En 2022, elle devra toujours payer 10% de 320.000 euros, soit 32.000 euros. Et ce malgré que la valeur de référence soit inférieure à la valeur d’achat.

Cette loi est donc favorable à l’administration fiscale. 

Attention, la valeur de référence du Cadastre n’a rien à voir avec la valeur cadastrale d'un bien immobilier !

COMMENT OBTENIR LA VALEUR DE RÉFÉRENCE ?

La valeur de référence de chaque bien immobilier est désormais disponible sur le site électronique du Cadastre. Ci-dessous, nous vous expliquons comment l'obtenir.

Pour y accéder, vous devez avoir soit un NIE de résident, soit un certificat électronique de résidents, « certificado digital» ou «Cl@ve». Pour les non-résidents avec NIE, nous proposons une solution en fin de cet article.

- Dans tous les cas, accédez d’abord au site web du cadastre https://www1.sedecatastro.gob.es puis cliquez sur “valor de referencia”.

- La page suivante s’affiche. Cliquez sur “Consulta de Valor de Referencia”.

- Vous pouvez alors utiliser deux méthodes:

• soit passer par le NIE (méthode la plus pratique),
• soit utiliser un certificat électronique de résidents, « certificado digital » ou « Cl@ve » (méthode moins courante et réservée aux résidents).

Si vous utilisez le NIE, vous devez tout simplement compléter votre numéro de NIE (dans la case « Numero de DNI / NIE ») et votre numéro de support IXESP qui se trouve sur votre carte de NIE (dans la case « Número de soporte/IDESP/IXESP »)

Une fois les informations complétées, vous cliquez sur « Validar DNI /Soporte »

Si vous disposez d’un certificat digital ou d’une clef digitale, vous cliquez respectivement sur « Certificado digital » ou « Cl@ve ».

- Vous devez d’abord sélectionnez une finalité (« Seleccione una finalidad »)

• Premier choix : à titre d’information (« Efectos informativos »)
• Second choix : fiscalité d’ITP ou IAJD (« Tributación en Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ») – Ce sera par exemple le cas d’une acquisition immobilière
• Troisième choix : fiscalité d’impôts sur les Successions ou Donations (« Tributación en Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones »)
• Quatrième choix : Autres choix (« Otras »)

- Puis la date d’estimation du bien (« Fecha de valor ») au format jj/mm/aaaa.

- La case NIF doit être préremplie avec votre NIE.

- Enfin, vous devez indiquer la Référence Cadastrale du bien immobilier (« Referencia Catastral ») qui est un code alphanumérique de 20 caractères.

- Une fois les informations complétées, vous cliquez sur « Valor de referencia »

Et vous arrivez (enfin) à la page qui vous affiche la Valeur de Référence que vous recherchez !

Si vous cliquez sur « Certificado de Valor de Referencia », vous pouvez alors télécharger un Certificat de Valeur de Référence au format PDF.

Si vous le souhaitez, en particulier si vous êtes non résident, nous pouvons vous envoyer le Certificat de Valeur de Référence au format PDF. Pour cela, envoyez-nous un mail à info@bravahomestanding.com avec l’adresse exacte ou la référence cadastrale du bien qui vous intéresse, et nous nous ferons un plaisir de vous le faire parvenir.